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    地產“天王”的謝幕與逃頂

    時間:2019-06-03 來源:證券時報 作者:證券時報

      近年來,內地開發商奉行“高負債、高周轉”,而熱點城市通過限售、配建等打擊囤地,香港地產模式越來越難適應。

      香港,再無地產大佬!這是恒基地產董事局主席李兆基退休后,媒體為香港四大地產家族第一代全部謝幕,而書寫這一特殊時刻的標題。師從香港的內地“開發商”,與香港的“發展商”,只有一字之差,但蘊涵的商業模式卻天壤之別。“囤地+慢開發”,享受物業增值和租金收益,當香港地產商這一特殊的運營模式,遇上了二戰后人口激增、工商業崛起的“四小龍”機遇,彈丸之地的香港,迎來了史無前例的地產熱潮,也見證了地產四大家族的崛起。

      李嘉誠的長江實業,李兆基的恒基地產,鄭裕彤的新世界,郭得勝的新鴻基,并稱為香港地產的“四大家族”。即便在世界富豪榜上,香港地產大佬也可謂數十年如一日的???。1997年,李兆基、郭炳湘家族雙雙躋身福布斯全球富豪榜前十,李嘉誠和鄭裕彤則分別位于第15名和24名。1997年,四大家族財富超過440億美元,按當時匯率折合人民幣超過3600億。當年,全國經濟第一大省的廣東,年財政收入不過500多億,不及四大家族財富的1/7。

      1997年,在福布斯全球富豪榜上,內地排名最靠前的劉永行家族,僅位列第249位。后來居上的馬化騰、馬云、許家印、王健林等,當時才剛剛開始創業。其后20年,盡管歷經亞洲金融危機、全球金融危機、全球QE退潮,香港地產時有起落,但四大家族的財富地位巋然不動。2018年,李嘉誠和李兆基分別以349億美元、303億美元,位列全球富豪榜第23位和24位,雖然略遜于背靠內地巨無霸市場的馬化騰和馬云,但其財富總量仍舊令人側目。

      作為自由港、國際航運和金融中心,香港一直奉行低利率、零關稅,不動產出讓和稅收就是港府的主要財源。要保持港府收入細水長流,土地就得擠牙膏式地供應,加上沒有土地增值稅,港府也不可能打擊囤地,從而造就了香港“囤地+慢開發”的地產模式,以及四大地產商的財富神話。后來,四大家族由地產延伸至公用事業、零售領域,這被認為是香港貧富懸殊、民怨沸騰的罪魁禍首,《地產霸權》一書好賣也源于此,但四大家族的崛起卻是時代必然。

      上世紀90年代,內地市場開放,憑借資金優勢、開發經驗、運營模式、政策眷顧等等,李嘉誠、李兆基等香港地產商在北上廣等大城市囤積了大量土地,不僅開發了很多商業樓宇和小區,也先入為主地持有了核心地段的優質物業,典型如長實在北京西長安街的東方廣場,恒基在北京火車站邊上的恒基中心,這些都是上世紀90年代北京的“10大建筑”。擅長打造“國金”、“環貿”系地標的新鴻基、新世界,則占據上海、南京、成都和武漢的核心地段。

      上世紀90年代至本世紀初,四大地產商在內地物業投資,約150-200億之間。1996年,恒基在內地13個省市擁有22個項目,資產估值137億港元。彼時,王石、宋衛平才開始創業,而當時香港20大市值地產上市公司中,作為內地“優等生”的中海地產僅排第14位。近年來,內地開發商奉行“高負債、高周轉”,而熱點城市通過限售、配建等打擊囤地,香港地產模式越來越難適應,四大地產商也開始拋售非核心城市和非核心區域的項目。

      當然,對于大城市核心區域,他們也不吝一擲千金。比如,近日恒基30.2億拿下的北京朝陽孫河地塊;2018年,恒隆、恒基、九隆倉等香港三大地產商爭奪杭州市中心絕版百億寶地——百井坊;再比如,2018年以來新鴻基和新世界布局作為大灣區重地的廣州和深圳。相比內地地產市場之波瀾壯闊,香港地產商“小批量開發、精品式運營、長期化持有”一如既往。

      香港和內地地產開發高景氣均已過去,而在“增量頂部”來臨前,四大地產商成功逃離,持有增值和租金收益均已超過開發利潤。坐享香港低利率優勢,背靠大灣區紅利,加持內地都市圈溢價,作為守成者的香港地產“二代們”,無需像父輩們那樣披荊斬棘。需要反思的是,規模遠遠大于香港四大的內地龍頭們,眼看增量觸頂卻無法逃離,苦苦掙扎于轉型的泥潭中。

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