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    4萬億“舊改”接棒“棚改”,難道是樓市變數登場?

    時間:2019-06-27 來源:融360整理 作者:小融整理

      棚改未退,舊改已來。

      近日,國務院常務會議提出“加快推進城鎮老舊小區改造”。

      文件指出:老舊小區改造涉及居民上億人,能夠促進住戶戶內改造并帶動消費。

      論定位,舊改既是民生工程又是發展工程。論影響人群,涉及上億城鎮居民;論投資體量,專家估計可能高達4萬億。

      舊改,會不會是下一個棚改?對房地產到底有多大影響?

      老實說,舊改看著挺洶涌澎湃的,但其實遠比不來棚改。

      簡單點說,棚改屬于大拆大建,舊改屬于小修小補

      我們可以通過文件上的描述來進一步理解舊改:

      重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施,有條件的可加裝電梯,配建停車設施

      在小區改造基礎上,引導發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務。推動建立小區后續長效管理機制。

      在城市更新的邏輯下,利用小修小補提升其外在形象和居住質量,倒還問題不大, 想要原地拆除再起高樓,并非想象的那么容易。

      要知道,老舊小區往往都位于老城區,而老城區多半寸土寸金,再加上容積率本來就高,拆遷的話補償資金體量龐大,商業效益難以高估。

      為什么“舊改”影響力無法和“棚改”相媲美?

      1、舊改并沒有創造新的需求。

      我們之前提到了,舊改區別于棚改是在原社區基礎上的修補,不存在推倒重建這種問題,自然也就不存在原住居民的遷移問題。

      另外,再加上居住環境的改造可以一定程度上緩解居民住房的改善性需求,反倒抑制了剛需改善的需求。

      2、舊改的錢,不存在定向放水

      簡單點說,棚改大拆大建的補償有兩個方面,一種是給房子;另一種是貨幣化安置,也就是俗稱的給錢。

      而補償款的錢,很多又百般流轉到樓市,引起三四線樓市強勁反彈。

      與此相比,舊改的金融上尚未得到如此之多的支持。

      目前,舊改主要是由財政資金和居民共同埋單,政府會對加裝電梯等給予一定金額補貼,比例有限;至于整體拆除更新改造,則主要由開發商負責,政府不會過度參與。

      雖然相關方面提出“加大金融對老舊小區改造的支持”,但若無央媽的參與,效果將會極其有限。

      換言之,棚改能成為樓市發動機,根本原因不是大拆大建,而是有定向放水的強力支持。

      而對舊改而言,既然不存在定向放水,那對整個房地產市場的影響來看,也就不會像棚改那樣,威力巨大,引著房價輪番上漲。

           文章整理自以下公眾號:國民經略、真叫盧俊

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