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    深圳不再“官宣”樓市均價!放開限價前奏?

    時間:2019-07-15 來源:中國證券報 作者:中國證券報

      近日,深圳不再公布官方樓市成交均價的消息引發市場熱議。

      事實上,自今年4月起,深圳市房地產信息平臺便不再公布新房的成交均價、成交總金額,及依面積區間分類公布的成交均價、總金額等具體信息。

      和官方成交均價一同“銷聲匿跡”的還有哪些信息?為何不再公布相關數據?對置業者有何影響?中證君帶你科普一下。

      深圳不再公布官方成交均價

      此前,由深圳市房地產信息平臺公布的每日、每月新房、二手房成交均價、成交金額等房地產市場各項數據,作為唯一由深圳官方公布的房地產成交數據備受市場關注。

      然而,據媒體報道,今年4月深圳機構改革后,深圳市房地產信息平臺入口由原深圳市規土委官網改為深圳市住建局官網,此后,該平臺不再公布新房的成交均價、成交總金額,以及依面積區間分類公布的成交均價、總金額等具體信息。

      全新的深圳市房地產信息平臺上公布的數據僅包括成交套數、成交面積、可售套數、可售面積,以及“一房一價”等。二手房方面則僅公布成交套數和面積,成交價格則至今未見公布。

      深圳市住建局回應

      由于深圳市房地產市場規模有限,成交價格水平易受結構性影響,直接公示有關價格信息并不能很好的反應市場的真實情況。根據深圳市房地產宏觀調控的要求,為了更為準確地反應房地產市場的運行情況,參考其他兄弟城市的做法,深圳市住建局在做好房地產預售項目“一房一價”價格公示的基礎上,不再公布匯總后的成交金額及均價信息,有關市場情況以國家統計局每月公布的房地產價格指數為準。

      深圳市住建局同時表示,一手預售住宅戶型信息是根據房地產預售測繪生成的參考數據,在實踐中并不能完全與交付情況相符,為避免對購房者造成誤導,經研究,該局不再公示有關戶型信息,套房戶型以購房者實際查勘為準。以上調整是為了更好的反映深圳市房地產市場的整體情況,是房地產宏觀調控措施的組成部分。同時,深圳市住建局也將根據市場運行的實際情況,適時發布有關信息。

      限價政策或將退出

      廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,與房價水平一同“消失”的,還有新房預售時由測繪生成的戶型信息。未來,套房戶型及面積以房屋交付以后的實際查勘為準。

      由此,市場也無法據此來計算每月的新房成交均價,以及各面積段、各區域的簡單均價。未來,了解深圳商品住房價格的唯一途徑,就是國家統計局每月發布的房價指數,包括新房和二手住房同環比變化。

      中原地產首席分析師張大偉表示,中國房地產市場的價格數據存在一些問題,民間機構隨意發布數據,官方數據缺失,房地產調控的依據很多依賴均價,然而,對于一二線城市來說,市場均價意義越來越小。

      “目前,深圳每年的新房成交面積大概在300-400萬平米,僅占全部住宅成交面積的35%。再考慮到商務公寓等“類住宅”和人才住房供應,新房的成交占比更低了。因此,就像官方解釋的那樣,如果少數單價高、體量大的新盤入市,新房均價很容易被一下子拉高。”李宇嘉指出,近年來新房供應呈現出兩個特點,一是整體價格開始走高,二是高價盤和低價盤兩級分化。

      “新房整體均價走高,主要原因是2016-2017年‘地王’頻出,整體地價水平上了一個臺階。”李宇嘉補充道,2018年以來,盡管“限地價”常態化,“地王”少了、土地溢價率也降低了,但整體地價水平依舊在高位徘徊。加上,城市更新的成本越來越高,于是造成新房“豪宅化”趨勢。另外,深圳低價新盤集中在龍崗、坪山和光明等外圍區域,南山等主城區基本都是高價區域,新房價格“兩極分化”明顯,導致供應均質性較差。

      李宇嘉指出,當前,“穩預期”上升為調控戰略,客觀上需要更有代表性、能準確反映價格走勢的指標?;?ldquo;同質可比”(同品質、同片區、同戶型)原則計算的房價指數,消除了房屋的異質性,更能反映市場整體走勢,也是全球房價披露的一般規則。因此,國家統計局公布的房價指數,基于國際房價統計的一般規則、兼顧平滑異質性影響,更能反映房價變動趨勢。

      同時,李宇嘉表示,深圳不再公布新房價格,還有一個難言之隱,就是自2016年10以來,控制新房價格穩定的調控目標越來越難以支撐了。2016年以來地價上漲,外圍房價也在上漲,客觀上倒逼房價上漲。借助延緩高價盤入市、“高低搭配”入市等,簡單均價能夠維持在2016年10月份的水平。但是,當新房實際均價越來越高,絕對的低價盤已經很少,維持簡單均價不漲的承諾越來越脆弱。

      不再“官宣均價”有何意義?

      李宇嘉指出,深圳不再披露新房均價是第一步,未來,隨著長效機制建立,限價政策或將退出。“當然,這并不意味著中短期內房價就可以隨意上漲,而是明確波動區間的目標后,地方政府基于主體責任和‘一城一策’的自主決策和調控。類似深圳,未來新房供應60%是保障房及人才住房,如果這部分供應通過每一宗地塊配建能夠保證,價格將會適度放開。”。李宇嘉說到。

      “兄弟城市”曾有類似操作

      值得注意的是,2018年7月,由廣州住建委主辦的房地產交易數據查詢平臺“陽光家緣網”亦出現類似情況,即看不到項目的銷售均價信息。

      有媒體報道稱,陽光家緣網上原有的當日已售套數、已售面積、退房套數,累計已售套數、面積、均價,以及未售套數、面積等幾項數據,去年7月11日起均未能正常顯示。

      隨后,廣州市住房和城鄉建設委員會回應稱,由于廣州市“陽光家緣”網站此前每日公布的部分數據信息,較易被片面解讀、炒作,不利于穩定房地產市場預期。為進一步規范房地產信息發布管理,增強信息發布和數據解讀的權威性,現將廣州市房地產市場信息的發布形式調整為定期發布和解讀。同時,對于炒作渲染房價上漲、散布虛假信息的行為,廣州市宣傳、網信、住建、工商、公安等部門將加大聯合打擊力度,營造良好的輿論氛圍,促進廣州市房地產市場平穩、健康發展。

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