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    全國百強縣榜出爐:縣城房價從2千到2萬!

    時間:2019-07-24 來源:融360原創 作者:小融

      越來越多的人在買房時關注升值的問題。有一個簡單的判斷指標,看經濟!

      之前的文章里,小融曾經提到過東部沿海省份因為經濟發達,一些縣城房價已經接近2萬/平米,然后遭到了質疑。

      大家的質疑基本上集中在:一個縣城,房價2萬,怎么可能?但實際上,沒有見過,并不代表他們不存在。大家只是忽略了地域、經濟之間的差距。

      前兩天,2019中國經濟百強縣放榜了。

      東部地區占71席,中部地區占19席、西部地區占7席,東北地區有3席(文末附百強縣榜單)。

      GDP超千億的縣共有30個。其中,江蘇省昆山市以3832億元的GDP總量拔得頭籌,稅收全國第一,差不多是甘肅省的一半。

      在發展規模方面,百強縣規模實力突出,排名前30的縣進入千億方陣(年GDP達到千億);發展水平方面,百強縣居民生活水平遠高于全國平均水平。

      這段話暗含了兩條信息:一是縣域經濟發達;二是居民購買力強。

      但是,即便從經濟數據上來看,百強縣無疑是中國1636個縣里的排頭兵,僅從房地產市場而言,縣域的差距仍然有很大差別的。

      我們隨便截取了GDP前30的幾個縣域二手房掛牌信息。

      江蘇昆山工廠遍布,緊鄰上海,受經濟輻射,活力比較強,我們翻到的網絡上房源價格相對較低,其實當地實際均價已接近2萬;

      浙江義烏商貿經濟發達,雖然不宜居,但將賺錢奉為人生第一要務的風氣,造成當地有錢人比較多,居民購買力也比較強,房價均價2.2萬以上,三四萬的房源也多的是;

      湖南寧鄉房價水平還是大多數在7、8千水平比較多,部分高端住宅破萬。

      那么,這是不是就代表,雖然大部分縣域房地產只能顧及剛需,別想看潛力,但在百強縣里這個邏輯可以被改變?

      房地產太復雜了,我們不能一概而論。有些縣域的確有升值價值,但有些即便是百強,也很雞肋。

      那么,買房時要如何衡量呢?簡單的什么經濟GDP和人口我們就不多說了,畢竟這些業內已經說的太多了。今天我們從其他角度聊聊。

      地理位置

      地理位置多重要?看看江蘇昆山。

      N年前有部電視劇叫《蝸居》(后來被禁了),里面有個情節:上海外來小夫妻,想買房,但因為上海房價太高,于是決定把房子買在了昆山。

      昆山緊挨著上海,我國第一條的省際地鐵就是從昆山花橋通往上海市內的。又因為上海南部雖然房價也相對便宜,地鐵交通卻不便。所以,很多人上海的上班族,會沿著地鐵選擇買在昆山。

      昆山的崛起和遍地工廠也有關。

      一是,工廠多是因為緊挨著全國經濟中心上海,交通網絡密布且便利,資源(人才、政策、經濟等)豐富。

      二是,把工廠建在昆山,比建在上海成本低,無論是土地、運營還是用工成本。

      所以我們會發現一個現象,一些經濟強縣很多是因為地理位置優越,交通便利;或者緊挨著實力強的地市,借了地理位置的便利得以發展。

      政策

      城市群這個概念雖然早就有了,但近幾年被提出的特別多。

      嚴格意義上來說,江浙滬、粵港澳的城市群通過地域本身自由的經濟發展,格局已經基本形成,無非需要進入第二個階段,實現資源無障礙互通。

      但是,中西部區域,簡單的第一階段(中心城市發展至成熟)卻還沒完成。

      未來很長一段時間內,不同地區發展的重點其實是不一樣的。這也就造成了政策的側重點不同。

      我們看最近的這十年間,經濟強一些的縣,撤縣改區,并入所轄市的不少(廣東省很多這種情況),大部分為了城市發展需要。

      而有些縣的突然崛起也是或地緣因素、或獨特的資源產業因素、或發展比較薄弱的因素在政策上得到了扶持。

      這種現象從大的國家級戰略、到省、到市一層層推進,級別越高以政策為指導的資源傾斜就會越多。(深圳從小漁村發展到全國數一數二的一線城市,跟政策有很大關系)

      判斷房子值不值得買,買在哪里,一定要把政策和規劃好好的讀一讀。

      稅收收入

      我們衡量經濟發展的時候,習慣用GDP。但其實,GDP這個標準有時候并不怎么靠譜。

      古代有個經濟理論,叫“藏富于民”。有的城市GDP高,居民收入、消費能力強;有的城市你雖然看著GDP挺強的,但其實很疲軟,甚至過度依賴賣地、搞房地產拉動GDP。

      那在判斷區域經濟狀況,還可以參考哪個數據指標?

      稅收。

      市場越活躍,區域企業盈利越多,居民消費能力越強,政府稅收收入會越高。稅收收入占財政收入比重越大,財政收入質量就越高。

      真正活的經濟,才能走的長遠。

      看看百強縣里的山東乳山,依賴房地產,二手房價兩千多,市場流動性差,全靠新房房價撐著。

      產業發展和變遷

      產業發展和變遷,在縣域經濟發展中是個特別重要的問題。有些縣域因為產業的變化發展在衰落,有些在快速發展。

      產業關聯著流動人口、消費需求和市場,也關聯房地產開發和房價漲跌。

      A、產業遷移和衰退會導致人口流出,市場失去活力,房地產需求量減少,房價下跌。比如油城甘肅玉門,房價200元/㎡也難覓買家。

      B、產業的引入和發展壯大導致人口流入,提升市場需求和經濟活力,房價上漲。

      地方ZF喜歡招商引資,他們招引的不僅是企業,更多的是企業帶來的機會、錢、人。

      所以,在判斷未來區域發展潛力時,一定要用發展的眼光看問題,對當地產業變化要敏感。

      總之,買房是人生大事,尤其是以現在的房價來看,買套房動輒就是幾十萬上百萬的資金,大家都希望自己買到的房子能不斷創造新的價值,但房價一直漲的魔咒在這輪調控里已經打破,有漲有跌會成為常態,尤其是這些縣域市場中,表現的將更加鮮明,這是市場規律。

      所以,我們在買房時判斷潛力價值,更多的應該從區域發展的潛力去著手,謹慎對待。

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